A prescrição das cotas condominiais ocorre se ultrapassados 5 anos da data de vencimento e não ocorrer, por parte do credor condomínio, a judicialização para o efetivo exercício da pretensão da cobrança, ou seja, para exercer a pretensão perante o judiciário somente é possível para as cotas condominiais não pagas dentro dos últimos 5 anos. Para a justiça entende-se que débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.
Leia Mais:
Regularização de imóveis por meio da adjudicação compulsória extrajudicial
Vícios construtivos em empreendimentos imobiliários e o prazo para ingresso na justiça
Regularização de imóveis por meio da adjudicação compulsória extrajudicial
Contudo, com relação a cobrança extrajudicial existia uma divergência de entendimento se a mesma era possível e legal. O recurso julgado pelo colegiado do Superior Tribunal de Justiça, STJ, foi interposto por credor, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TJ/SP, o qual impediu a cobrança extrajudicial de débito prescrito. A empresa apontou dissídio jurisprudencial quanto à cobrança da dívida. Mas no julgamento o ministro entendeu que o pedido não merece prosperar como mencionou no voto proferido: “Com efeito, o reconhecimento da prescrição impede tanto a cobrança judicial quanto a cobrança extrajudicial do débito”. O tema é controverso nas Cortes Estaduais, mas o ministro citou o recente julgado da 3ª turma, em que o colegiado fixou que, uma vez paralisada a pretensão em razão da prescrição, não será mais possível cobrar a dívida. Assim, o acórdão questionado está em conformidade com o entendimento da Corte da Cidadania, aplicando-se a súmula 83 do STJ.
Mas vale a ressalva e entendimento conforme explica o especialista Raphael Gama: “Em caso de pedido de declaração de quitação da unidade a mesma pode ser negada pelo credor que é o condomínio e fica também vedado ao proprietário o poder de voto em assembleia, conforme regra do código civil”. Completa ainda que em caso de débito prescrito as cotas condominiais não deixam de existir e em caso de acordo com o devedor por meio de instrumento que atribui novação do débito as cotas condominiais poderão ser cobradas no judiciário, uma vez que as partes manifestaram expressamente o ânimo de novar.
Autor: Raphael Gama da Luz, Professor, palestrante, advogado Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB Subseção Méier e OAB-Subseção Barra da Tijuca.
