Os gestores de condomínio precisam prestar atenção na necessidade de obra e assim buscar melhores prestadores.
Reforma de telhado, restauração de fachadas, troca de colunas de água ou esgoto e impermeabilização de lajes de cobertura são as obras mais executadas em condomínios.
E para que tudo saia dentro do esperado, sem comprometer a segurança dos moradores e dos visitantes e sem as temidas cotas extras, síndico e gestores condominiais precisam estar atentos a alguns cuidados.
— O síndico, com o auxílio da administradora, deve solicitar de dois a três orçamentos para comparação de preço e análise do melhor serviço, para verificar se as empresas ou prestadores de serviços são idôneos e se não são alvos de reclamações — orienta Mariana Portela de Andrade, diretora da JB Andrade Imobiliária.
Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Empreendimentos Imobiliários, complementa que é importante não negligenciar a responsabilidade com a contratação da obra. É sempre recomendável buscar referências que avaliam o grau de seriedade da empresa.
— É importante levar em consideração itens como preços dos produtos e da mão-de -obra, prazo de conclusão, multas por atraso, garantias e a possibilidade de rescisão.
Orientamos também que nunca se efetue o pagamento integral por serviços ainda não concluídos. Em caso de problemas, pode-se reter o pagamento e notificar a empresa de que a quitação só ocorrerá depois que o contrato for cumprido, conforme prevê o artigo 476 do Código Civil — destaca Chalfin.
Escopo bem definido
Ter um escopo (programação) de obra bem definido, de preferência com base em algum relatório técnico gerado por um arquiteto ou engenheiro habilitado é a recomendação de Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos.
— O escopo pode conter especificação de materiais, de procedimentos executivos, quantidades estimadas e também o regulamento de obras do condomínio para que os proponentes estudem a logística da obra. Tudo isso deve ser formalizado em um edital, que pode ser até simples, mas é importante que seja escrito — diz o arquiteto.
Segundo ele, no edital também podem constar os requisitos mínimos para concorrer à obra, como registro em conselho profissional (CAU, CREA), sindicatos ou outras entidades de classe, e registro de obras da mesma natureza em outros condomínios, entre outros.
— Estes cuidados já afastam potenciais aventureiros de ocupar o tempo do síndico no processo de cotação. Depois de feita a concorrência, o síndico deve ser exigente e pedir esclarecimentos para todas as empresas que não tiveram sido claras em suas propostas para evitar surpresas na hora do contrato. Os dados da propostas devem ser tabulados numa planilha de equalização para que tudo fique mais fácil de comparar — sugere Santos.
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Síndico é sempre responsável
E se a obra for dentro do apartamento? Ricardo Chalfin destaca que o condômino deve sempre se atentar às regras da convenção e do regulamento interno do condomínio. Isto é salientado também pelo gerente de Condomínios da Cipa, Agnaldo Teixeira.
— Todas as unidades em que forem realizadas obras deverão comunicar à administração o que será feito, com a emissão da Art (Anotação de Responsabilidade Técnica) elaborada pelo engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) elaborada por um arquiteto. — explica ele.
O síndico tem uma responsabilidade enorme. Ele é o único responsável por realizar todas as manutenções necessárias (conservação) e cumprir as obrigações previstas em lei.
— A não realização, caso resulte em acidentes, dano perda implicará em despesas para o condomínio e uma possível ação civil e até criminal contra o próprio síndico. Os maiores riscos estão na manutenção de elevadores (obrigatoriedade do RIA — relatório de inspeção anual emitido por empresa especializada), queda de pedaços de fachada e não realização dos seguros obrigatórios — explica Luiz Barreto, presidente da Estasa.
O síndico que não faz as manutenções do condomínio responde civil e criminalmente pelas consequências que podem advir dessa omissão. Existem leis municipais e estaduais que determinam prazos para a execução de revisão de cada área do condomínio.
— Exemplo: a impermeabilização das cisternas e a manutenção das fachadas devem ser revisadas de 3 a 5 anos, dependendo de cada construção, os equipamentos de para raio devem ser revisados anualmente, as caixas d’água devem ser limpas semestralmente, etc. As responsabilidades do síndico estão previstas no artigo 1348 do Código Civil, inciso V — diligenciar a conversação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores — explica Anna Carolina Chazan, gerente de gestão predial da Estasa.
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