O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em recente julgamento, o entendimento sobre a fixação da base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda de imóveis, ou seja, deverá ser considerado o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) atribuído pelo município.
A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu assim, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.113), que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
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Ainda sobre o tema, o STJ estabeleceu dois outros entendimentos: o da presunção de boa-fé na declaração do contribuinte e a impossibilidade de os municípios arbitrarem previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valores de referência por eles estabelecidos, de forma unilateral.
Na prática os contribuintes deverão verificar se o valor efetivamente pago do ITBI incidiu sobre o valor efetivo da compra do imóvel ou sobre o valor atribuído pela prefeitura, sendo cobrado à maior. Desta forma poderão requerer a revisão antes do efetivo pagamento ou requerer a restituição da diferença ou do valor total cobrado por meio de abertura de processo administrativo ou judicial.
Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.
Para mim, a Lei que atributa a cobrança do ITBI não muda nada, pois como está dito, será cobrado pelo maior valor, sendo assim a prefeitura do RJ vai continuar cobrando o que ela quer.
Caro Sr. Sérgio.
Agradecemos o seu comentário ressaltamos contudo, que com o entendimento do STJ deverá prevalecer o valor da negociação objeto da venda do imóvel e o valor declarado pelo comprador no cadastramento para emissão da guia do ITBI, não podendo mais ser utilizado o valor estimado, de forma unilateral, pela prefeitura. Caso ocorra, recomendamos o procedimento de recurso pela via administrativa junto a própria prefeitura ou até de forma judicial.
Boa tarde, os valores atribuídos pela Prefeitura são muito acima do valor de mercado. Fazem isso para afanar os proprietários e ter mais recursos para o que estamos acostumados a saber. O homem de Deus Crivella aumentou de 4% para até 8% o preço sobre o valor do imóvel para fins de imposto. Um imóvel no meu prédio que está sendo oferecido por 1.200.000,00 (e está difícil a venda) é avaliado na Prefeitura por 1.950.000,00. Enquanto isso a cidade está aos pedaços. Se o bairro do presidente, Barra da Tijuca, está sem segurança e esburacado, imaginem o resto da cidade