Entrou em vigor no mês de março de 2022 a Lei federal 14.309 que alterou o código civil permitindo a realização das assembleias virtuais e da sessão permanente nos condomínios. A lei estabelece critérios e regras específicas para a realização.
Um dos legados positivos do período mais agudo da pandemia, se assim podemos dizer, foi a alternativa para os condomínios realizarem as assembleias de forma virtual ou híbrida. Uma lei federal de caráter transitório e outras leis estaduais permitiram, juridicamente, o encontro dos condôminos nesta modalidade, ainda que em caráter temporário em decorrência das medidas restritivas impostas pela pandemia. Com a flexibilização destas medidas e a perda de vigência destas leis temporárias, as assembleias virtuais deixaram de ter respaldo na lei, sendo necessário a previsibilidade nas convenções e/ou regulamentos interno dos condomínios.
O artigo 1354-A do código civil, com a sua nova redação, impõem alguns critérios e requisitos:
1) A Convenção do condomínio não pode vedar a sua realização;
2) Todos os condôminos deverão ter direito a voz e a voto;
3) É importante que a assembleia virtual siga os mesmos critérios da assembleia presencial, conforme determina o Código Civil, como a emissão do edital de convocação para todos os condôminos, pauta da ordem do dia, entre outras;
Para a realização da assembleia virtual, o edital de convocação deverá especificar expressamente o tipo de assembleia, além de trazer instruções sobre o acesso e modo de uso da plataforma escolhida. Nessa modalidade de assembleia, cada condômino é responsável por sua conexão e participação. Também há a possibilidade de realizar a reunião de forma híbrida, ou seja, presencial e virtual, visto que a legislação autorizada essa hipótese.
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O artigo 1354-A passa a ter a seguinte redação:
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.”
Art. 3º A Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 4º-A:
“Art. 4º-A. Todas as reuniões, deliberações e votações das organizações da sociedade civil poderão ser feitas virtualmente, e o sistema de deliberação remota deverá garantir os direitos de voz e de voto a quem os teria em reunião ou assembleia presencial.”
Para realização da assembleia aberta também chamada de sessão permanente, o tema da deliberação em questão deve ter a obrigatoriedade do quórum qualificado previsto em lei ou na convenção e deverá ser manifestado pela maioria dos presentes o interesse pela continuidade da deliberação em nova assembleia, indicando a data e a hora do novo encontro, a pauta inicial de deliberação deverá ser mantida e a nova convocação para realização não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias da assembleia inicial.
Também deve ser realizado o registro parcial em ata sobre os acontecimentos ocorridos, manifestações de voto e todos os condôminos presentes devem ser novamente convocados. Além disso, deverá ocorrer obrigatoriamente a convocação das unidades ausentes, com o respectivo envio da ata parcial, devendo ser retomada às deliberações no próximo encontro, devendo ser registrado em ata todos os encontros até sua respectiva deliberação final do assunto.
A nova convocação não resultará na realização de uma nova assembleia com uma nova pauta, mas sim será realizado um novo encontro a fim de prosseguir com a deliberação iniciada. Na sessão permanente os condôminos que participarem e votarem no primeiro encontro terão seus votos registrados, não sendo obrigatória a sua presença nos próximos encontros, com a exceção caso o condômino tenha interesse em alterar seu voto, o que é valido.
A sessão permanente poderá ser prorrogada por quantas vezes se fizer necessário até que o quórum necessário seja alcançado. Entretanto, a sessão permanente não pode ser aberta por período superior a 90 (noventa) dias, contados da abertura inicial.
Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.
