STJ decide que os condomínios podem proibir locação por curtíssima temporada

18 de maio de 2022

Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou sobre um tema relevante: Podem os condomínios residenciais proibir o aluguel por curta temporada por meio de aplicativos e plataformas digitais?

Esta recente jurisprudência é de extrema importância pois serve de parâmetro para os tribunais em todo o país. A 4ª Turma do STJ determinou, em julgamento não unânime, que condomínios podem proibir aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais, como por exemplo o Airbnb. O fato ocorreu em um edifício em Porto Alegre, a ação foi requerida por uma condômina, que pretendeu a anulação de uma assembleia que deliberou e decidiu pela proibição da locação de imóveis no condomínio por um prazo inferior a 90 dias.

Em abril de 2021, a Quarta Turma do STJ já havia considerado legal a deliberação e aprovação em assembleia, isto é, decidido que o condomínio tem o direito de proibir esse tipo de uso do imóvel. A decisão (acórdão) cita fatores como a alta rotatividade e a ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Afinal, os locatários por temporada transitam não apenas na área do imóvel, mas também nas partes de uso em comum do condomínio. Segundo a decisão, o direito de o proprietário usar e dispor livremente do seu imóvel deve estar em harmonia com os direitos dos demais condôminos, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria.

Em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ manteve o entendimento, julgando que os condomínios residenciais podem fixar critérios e definir tempo mínimo de locação nas unidades.

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Segue um trecho do acórdão:

“A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.”

A decisão menciona a “afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas”, para justificar a razoabilidade das restrições impostas.

No entanto, o debate não se encerra apenas com decisões que analisam casos concretos. Existem ainda diversas questões não definidas e que pairam dúvidas, por exemplo, se a locação de curta temporada for formalizada sem a utilização de plataforma virtual ou aplicativo? A proibição pode ser limitada apenas às causas em que o locatário causar incômodo, insegurança, risco à saúde? Qual critério para definição da locação por curta temporada?

Também vale a reflexão se essa possibilidade se aplicaria também aos condomínios situados em áreas turísticas, um condomínio de casas, por exemplo, deve ser visto de forma diferente? Como fazer quando tal locação já era recorrente e habitual no condomínio? O que definirá o efetivo abuso do direito de proibir?

Enquanto não houver uma legislação ou jurisprudência vinculante, que defina regras e critérios específicos sobre o tema, o debate através das ações judiciais continuará perante os tribunais.

 

Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário.  Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.

 

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