Muitos síndicos estão sendo surpreendidos no momento da abertura de uma conta corrente para os seus respectivos condomínios junto aos bancos ou até mesmo tendo acesso bloqueado ou limitado às contas já existentes e com saldo, em virtude de não possuírem a convenção registrada perante o cartório de imóveis competente. Tal prática, pelos bancos, é manifestamente abusiva e ilegal e em ambos os casos os síndicos e gestores condominiais, caso não consigam a resolução de forma amigável, podem buscar auxílio jurídico especializado e manejar uma ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência com objetivo de que por meio de liminar os bancos sejam obrigados à liberar acesso ou a concluir a abertura de conta corrente nova.
O respaldo jurídico que fundamenta a pretensão judicial gira em torno de que o registro da convenção do condomínio, previsto no art. 1.333, parágrafo único do CC/02, não é condição de existência do condomínio, sendo o mesmo administrado pelo condômino que exerça a função sem oposição, na forma do artigo 1.324 do mesmo diploma legal. Ao passo que desta forma, o registro da convenção condominial não pode ser imposto como condição sine qua non para a movimentação ou abertura de conta bancária, por não ser requisito de existência do condomínio edilício, vez que se refere exclusivamente à sua regularidade e oponibilidade da respectiva convenção perante terceiros. Ademais, a Resolução do BACEN n.º 2.025/93 não prevê a exigência de registro dos atos constitutivos do condomínio interessado na abertura de conta depósito.
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Neste sentido decisões judiciais estão sendo proferidas em favor dos condomínios, seja em 1º ou 2º instâncias nos tribunais de justiça do Rio de Janeiro, com a concessão de liminares determinando que os bancos desbloqueiem o acesso às contas já existentes ou para abertura de novas contas. A recomendação é a de sempre buscar documentações que evidenciem esta exigência de registro por parte dos bancos, seja através de trocas de e-mails com o gerente da agência do banco em referência, ou meramente algum documento timbrado ou formulário contendo esta obrigatoriedade. Há também a alternativa que seria a própria atualização da escritura de convenção, de forma suscinta o caminho seria analisar a necessidade de adequar as regras existentes para as disposições obrigatórias previstas no código civil de 2002, providenciar a coleta de assinatura de 2/3 dos condôminos, ou seja, aqueles proprietários que figuram nas certidões de cada matrícula imobiliária, e por fim o cumprimento das exigências e etapas burocráticas de registro junto ao cartório de imóveis competente.
A escolha dependerá de inúmeros fatores que devem ser analisados dentre eles o porte do condomínio, quantidade de unidades e principalmente o impacto dos custos (considerando eventualmente a indisponibilidade de acesso e movimentação dos recursos do condomínio) e o tempo necessário para transcorrer todo este trâmite. O ponto em comum é que o condomínio através do síndico ou gestores devem sempre contar com uma assessoria jurídica especializada e com expertise necessária para lidar com estas questões relacionadas aos condomínios subsidiando na tomada de decisão de forma mais segura e que estrategicamente se enquadra mais benéfica em cada tipo de situação.
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Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.
