Foi publicada, em 13/07/2022, a Lei Federal 14.405/22, que alterou o art. 1351 do Código Civil para reduzir o quórum necessário, em condomínios edilícios, para a aprovação da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O Código Civil previa a necessidade de aprovação unânime dos condôminos. Com essa alteração, o quórum passa a ser de 2/3 (dois terços) dos votos.
A Lei 14.405/22 teve como justificativa legislativa o fato de que a demanda por unidades e condomínios comerciais vem diminuindo ao longo do tempo, gerando, consequentemente, esfriamento da procura por salas comerciais e edifícios com essa destinação. O cenário foi intensificado pela pandemia da Covid-19, principalmente com a implementação e manutenção do home-office.
Diversos condomínios, assim como os próprios municípios principalmente os grandes centros urbanos como RJ e SP, passaram a repensar a forma de ocupação desses imóveis desocupados, uma vez que aqueles com destinação exclusivamente comercial e estrutura adequada poderiam ser reaproveitados, com a alteração de sua destinação para mista ou residencial. A necessidade de aprovação unânime por todos os condôminos era um entrave para o atingimento deste objetivo.
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Esta mudança traz um impacto importantíssimo para o mercado imobiliário. A partir de agora, as alterações de destinação de empreendimentos imobiliários já construídos ou, até mesmo, a expansão de empreendimentos por meio da construção de novas edificações com destinações diversas à originalmente estabelecida, se torna mais flexível.
A expectativa é que a inovação trazida pela lei represente, além de um avanço e dinamismo ao setor, um incentivo às práticas de revitalização (retrofit).
No entanto, essa alteração legislativa afeta o direito de propriedade assegurado pela constituição federal de 1988, bem como o direito adquirido. Questões como a de um proprietário de unidade residencial que poderá ter afetado a forma de utilização de sua propriedade ainda que sem seu consentimento, caso 2/3 dos demais condôminos aprovem a mudança, se o direito de propriedade não estaria sendo violado por terceiros?! São questões como estas que poderão surgir e desaguar em batalhas judiciais com o advento desta lei. Assim, é recomendável cautela aos síndicos neste primeiro momento, sendo analisado com profundidade previamente caso a caso.
Há espaço para discussão dessa alteração legislativa, uma vez que ela poderá gerar diversas situações concretas nas quais deverão ser sopesados conceitos como função social da propriedade, direito adquirido, direito à moradia, direito de propriedade, dentre outros.
Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.
