O tema procurações para representação, participação e voto nas assembleias condominiais é sempre um assunto polêmico com diversos entendimentos. Uma importante jurisprudência sobre o tema ocorreu no julgamento de apelação cível na Segunda Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, que assim decidiu: “A convenção de condomínio, a despeito de seu caráter estatutário, não pode criar desarrazoadas e desproporcionais restrições aos direitos subjetivos dos condôminos, limitando os seus poderes de representação em assembleia.” (Apelação Cível 0304257-89.2015.8.24.0045).
No caso dos autos, a cláusula 44ª da convenção daquele condomínio estipulava uma regra que limitava a outorga de procurações apenas para outros condôminos. A ação judicial foi movida para analisar se tal regra, ainda que estipulada em convenção, seria passível de anulação.
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Em seu voto, o relator, Desembargador afirmou que “… a restrição imposta na convenção não encontra amparo legal, tendo-se como premissa que qualquer limitação à liberdade de escolha do mandante deve decorrer de lei. (…) as únicas limitações impostas na lei civil quanto às pessoas que podem receber mandato referem-se aos incapazes, disposta no Código Civil (art. 666) e a outras situações tratadas em normas esparsas – a) estrangeiros em reuniões de assembleia geral (Dec. -Lei n. 2.063/40, art. 199) e b) funcionário público perante qualquer repartição (Dec. 23.112/34 e Lei n. 8.122/90, art. 22, XL).”
A convenção ao limitar que um condômino seja representado somente por outro condômino, impede a livre constituição de mandatário permitida na norma civil (CC, art. 654), além de desvirtuar a essência do contrato do mandato. Igualmente fere a autonomia da vontade e a garantia constitucional que estabelece a liberdade de associação (Constituição da República, art. 5º).
As regras impostas nas convenções de condomínio não são absolutas e não podem contrariar as leis vigentes e nem suprimir direitos e garantias legais, sendo passíveis de anulação perante o judiciário.
Autor: Raphael Gama da Luz, Gerente jurídico da ESTASA Soluções imobiliárias, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Membro da Comissão de Direito imobiliário e Condominial da OAB Méier.
