Entenda os desafios atuais e como a nova proposta pode transformar a gestão condominial.
A convivência em condomínio, ainda que amparada por regras internas e legislações específicas, nem sempre é pacífica. Uma das situações mais desafiadoras enfrentadas por síndicos, administradoras e demais condôminos é o comportamento reiterado e perturbador de condôminos antissociais, cuja conduta ultrapassa os limites do razoável e compromete o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores.
Atualmente, a expulsão do condômino antissocial é um tema cercado de controvérsias no Judiciário. A legislação vigente (Código Civil de 2002, art. 1.337, parágrafo único) prevê que, em casos graves e reiterados, o condômino poderá ser compelido a vender sua unidade, mediante deliberação de ¾ dos condôminos. No entanto, o entendimento jurisprudencial ainda é escasso e a aplicação da norma exige farta comprovação, com registros claros, contínuos e documentados de infrações que demonstrem que a convivência se tornou insuportável.
Não é qualquer situação que se enquadra nessa hipótese. Desavenças pontuais ou comportamentos incômodos, por si só, não justificam uma medida tão extrema. A jurisprudência costuma exigir provas robustas, como registros policiais, decisões administrativas condominiais reiteradas, atas de assembleia, gravações e depoimentos de múltiplos condôminos.
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Atualização do Código Civil: o que muda?
Em razão dessas dificuldades práticas e da insegurança jurídica na aplicação do artigo, tramita atualmente no Congresso Nacional um projeto de atualização do Código Civil, parte de um movimento mais amplo de modernização e revisão da legislação civil brasileira, promovido por uma comissão de juristas nomeada pelo Senado Federal.
Entre os pontos centrais da proposta, está justamente a reformulação da disciplina do condômino antissocial, com a intenção de tornar mais clara, objetiva e aplicável a medida extrema de expulsão, respeitando os princípios do contraditório e da ampla defesa.
Objetivos da proposta:
- Detalhar os critérios objetivos para caracterização da conduta antissocial;
- Padronizar os procedimentos de notificação e assembleia para a deliberação de expulsão;
- Reduzir a insegurança jurídica para síndicos e administradoras;
- Ampliar o poder de gestão dos condomínios sobre situações de risco coletivo.
1. Contexto e pauta noticiada
O projeto de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado Federal, tem sido destacado pela imprensa como instrumento para fortalecer a atuação das assembleias condominiais. A proposta amplia significativamente os poderes dos condôminos na convivência coletiva.
2. Expulsão do condômino “antissocial”
- O novo texto introduz a possibilidade legal de expulsão do condômino cuja conduta seja reiteradamente antissocial, incapaz de coexistência pacífica com os demais moradores
- Define comportamento antissocial como ações repetidas que geram incompatibilidade de convivência, como ofensas, ameaças ou perturbações habitacionais
- A expulsão pode ser deliberada com aprovação de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia, reduzindo o quórum anterior exigido de ¾.
3. Participação e penalidades
- O morador expulso fica impedido de participar de assembleias e votar, assim como inadimplentes
- As multas por atraso condominial sobem de 2% para 10% do valor da cota, com possibilidade de multa sancionatória de até 10 vezes a cota em caso de inadimplência reiterada
4. Restrição ao Airbnb e locações de curta temporada
A proposta torna possível proibir o aluguel por plataformas como Airbnb, salvo se expressamente autorizado pela convenção condominial ou aprovado em assembleia
5. Implicações práticas e impacto esperado
- A medida busca uniformizar jurisprudência já em formação, consolidando decisões que permitiram expulsões em casos extremos, como no processo contra uma moradora de São Paulo por insultos racistas a vizinhos
- Especialistas afirmam que, mesmo após aprovação, a expulsão requererá decisão judicial para limitar o uso do imóvel pelo ex-morador, o que assegura o direito ao contraditório e à ampla defesa
- Com regras mais claras, espera-se mais pacificação condominial e maior segurança jurídica para síndicos, administradoras e condôminos, reduzindo disputas e litígios prolongados
6. Panorama legislativo
O projeto foi elaborado por uma comissão de juristas, composta por membros do STJ e do Senado, e protocolado em janeiro de 2025 pelo senador Rodrigo Pacheco. Os debates seguem em comissão especial no Senado antes de avançar para votação em plenário
Impactos para a gestão condominial
A aprovação dessa atualização representa um avanço significativo na governança condominial. Com regras mais claras e respaldadas legalmente, síndicos e administradoras terão mais segurança para agir preventivamente e de forma assertiva em casos graves.
Além disso, os condôminos ganham proteção contra abusos e terão seus direitos assegurados por um procedimento legal estruturado, com previsibilidade e transparência.
Autor: Raphael Gama da Luz, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão de Mercado, Membro da Comissão de Gestão de Propriedades Urbanas, Mercado e Negócios Imobiliários da OAB-RJ, Vice-Presidente da Comissão Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Leilões. Membro da Comissões de direito condominial da OAB Seccional Méier. Coautor do Livro: “Condomínio – Aspectos práticos da cobrança de Cotas e Inadimplência” Editora Foco.2024
