Despejo de imóveis cada vez mais uma realidade, sem precisar ir à justiça

Entenda o que muda com o novo projeto de lei e como isso pode beneficiar o mercado imobiliário e os proprietários.

Atualmente, um dos maiores desafios enfrentados por proprietários de imóveis locados é a dificuldade de retomar a posse do imóvel em casos de inadimplência ou descumprimento contratual. O que deveria ser um procedimento relativamente simples, muitas vezes se transforma em uma longa batalha judicial, marcada por morosidade processual, altos custos com custas judiciais e honorários advocatícios, além do desgaste emocional para quem depende do imóvel como fonte de renda.

É comum que locadores esperem meses ou até anos para conseguir uma decisão judicial definitiva de despejo, enquanto continuam arcando com IPTU, condomínio e outros encargos. Essa realidade afasta investidores do mercado de locações residenciais e comerciais, e prejudica a confiança nas garantias contratuais.

Mas esse cenário pode estar prestes a mudar.

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Despejo extrajudicial: o que diz o projeto de lei?

Está em tramitação no Congresso Nacional um projeto de lei inovador que propõe a possibilidade de despejo extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de uma ação na Justiça. O texto, que já passou por comissões temáticas e avança em direção à votação em plenário, visa modernizar a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) para permitir que, mediante certas condições, o locador possa retomar o imóvel com segurança jurídica, rapidez e custo reduzido.

O Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do deputado Hugo Leal (PSD-RJ), foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados em 10 de junho de 2025.  Trata-se de uma proposta que regulamenta o despejo extrajudicial de inquilinos inadimplentes, permitindo que o locador retome o imóvel por meio de cartório, sem a necessidade imediata de ação judicial. A tramitação segue para o Senado, salvo recurso para votação no Plenário da Câmara

A proposta segue a mesma linha de modernização que já permitiu, por exemplo, divórcios e inventários extrajudiciais, com base na autonomia das partes, desde que assistidas por advogado e respeitados os direitos fundamentais.

Impactos positivos para o mercado:

A aprovação dessa nova lei pode representar uma virada de chave para o mercado de locações no Brasil. Entre os principais benefícios, destacam-se:

• Redução do tempo de retomada do imóvel (de anos para semanas);
• Menores custos operacionais com custas judiciais e honorários;
• Mais segurança jurídica para os proprietários e investidores;
• Estímulo ao mercado de locação residencial e comercial, com maior atratividade.

Como funcionará o despejo extrajudicial? – Passo a passo

Com base no texto atual do projeto de lei, o despejo extrajudicial poderá ser feito da seguinte forma:

1. Notificação extrajudicial do inquilino:

O locador (ou seu advogado) deverá notificar o locatário por escritório de advocacia ou cartório de notas, dando um prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel.

2. Requisitos essenciais:

A locação deve estar documentada por contrato escrito, conter cláusula expressa autorizando o despejo extrajudicial e estar inadimplente ou com descumprimento de obrigações contratuais claras.

3. Assistência por advogado:

Tanto o locador quanto o locatário deverão estar assistidos por advogados, garantindo equilíbrio na formalização do ato e cumprimento das normas legais.

4. Lavratura da ata notarial:

Caso o inquilino não desocupe o imóvel voluntariamente, será lavrada uma ata notarial com o registro da inadimplência e da recusa em sair, o que autorizará medidas administrativas e de força pública para a desocupação.

5. Comunicação às autoridades e execução:

Após a lavratura da ata, o cartório poderá comunicar às autoridades competentes (como a Polícia Militar ou Oficial de Justiça) para que a desocupação seja feita, respeitando os prazos e normas locais.

Conclusão

O despejo extrajudicial é uma resposta moderna às necessidades de um mercado que busca agilidade, previsibilidade e proteção dos direitos de propriedade. A sua regulamentação poderá aliviar o Judiciário, fortalecer as relações locatícias e trazer mais confiança a quem investe no setor imobiliário.

 

Autor: Raphael Gama da Luz, Sócio titular do escritório RGLUZ Advogados, Pós graduado em Direito Imobiliário pela Mackenzie Rio, Pós-Graduado em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor pela EMERJ, especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Membro da Comissão de Mercado, Membro da Comissão de Gestão de Propriedades Urbanas, Mercado e Negócios Imobiliários da OAB-RJ, Vice-Presidente da Comissão Direito Condominial da ABA Rio de Janeiro e Leilões. Membro da Comissões de direito condominial da OAB Seccional Méier. Coautor do Livro: “Condomínio – Aspectos práticos da cobrança de Cotas e Inadimplência” Editora Foco.2024