Seguindo nossa proposta de falar sobre temas relevantes, sempre de forma clara e direta, trazemos a questão da inadimplência condominial.
Com a crise batendo à porta, a inadimplência condominial segue em alta. este tema é uma grande fonte de dor de cabeça para os síndicos. As cotas do condomínio apresentam, normalmente, índices de não-pagamento maiores que outras contas. Isso acontece, pois, a legislação permite cobrança máxima de multa de 2% e juros de 1% ao mês em caso de atraso. Valores maiores que este até podem ser praticados, mas precisam ser aprovados em assembleia.
Apresentaremos uma lista de dicas para o síndico aplicar e evitar a inadimplência condominial (e, consequentemente, melhorar a arrecadação):
Dica #1 – Avise sobre aumentos ou cotas extras
Cada vez mais o dinheiro das pessoas é contado, chegamos ao final do mês sem nenhum recurso sobrando. Com isso, um aumento repentino de condomínio ou uma cota extra inesperada pode significar uma despesa extra que o morador não está preparado e não tem recursos para arcar. A dica aqui é sempre avisar aos moradores pelo menos dois meses antes do aumento acontecer para que possam se planejar. Ex: se for colocar uma cota extra para pagar o 13º nos meses de novembro e dezembro, avise aos moradores em setembro. Se precisar de recursos para uma obra repentina, use o fundo de reserva e avise aos moradores que dois meses depois irá realizar a cota para repor o fundo.
Dica #2 – Lembre imediatamente aos moradores de atrasos
Muitas vezes o não pagamento da cota condominial acontece por erros, esquecimento ou fatores como viagens. Assim que detectar um atraso, principalmente de unidades que costumam pagar em dia, avisa sobre o não-recebimento. Evitar o acúmulo de cotas ou que o recurso seja utilizado com outras despesas é fundamental. Muitas administradoras de condomínio enviam correspondências “lembrete”, falando de forma polida e suave com os moradores assim que o atraso é identificado
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Dica #3 – Defina uma regra rígida de cobrança
Mesmo em condomínios, o processo de cobrança precisa ser eficiente e disciplinado. Isso implica em definir UMA “régua de cobrança”, ou seja, uma escala onde após certos prazos pré-definidos de atraso acontece o envio de cartas para unidades em atraso, ligações telefônicas e até o início de um processo judicial. O desenho e a execução de uma régua de cobrança eficiente normalmente são feitos pela administradora de seu condomínio.
Dica # 4 – Faça acordos para receber as cotas em atraso
É importante sempre tentar ao máximo os acordos amigáveis ou extrajudiciais, pois o recebimento é mais rápido e o condomínio evita despesas para iniciar processos na justiça. Neste caso recomendamos que a empresa responsável pela cobrança já tenha em mãos parâmetros para fazer acordos de parcelamento. Parcelar pode não parecer justo, mas pense que se a unidade não teve recursos para pagar em dia, dificilmente vai conseguir pagar todo o atrasado e ainda a cota deste mês. Importante deixar claro que o síndico não tem autonomia para perdoar juros e multa. Decisões deste tipo precisam ser levadas e discutidas na assembleia.
Dica # 5 – Use os meios legais de cobrança
Se nada resolver, utilize os meios legais de cobrança. O processo é simples e o ganho é garantido, mas sem acordo entre as partes pode levar alguns anos. O ideal é não deixar passar muito tempo, entre 3-6 meses do atraso inicial. Antes do início do processo, a administradora notifica a unidade devedora do início do processo judicial. Neste momento, muitas unidades que possuem inadimplência condominial buscam um acordo. O novo CPC (Código de Processo Civil) iniciado em março de 2016 promete agilizar estes processos.
Dica # 6 – Planeje-se para evitar faltar dinheiro
Lembre-se, o condomínio deve ser pensado de forma profissional, pois existem empregados, obrigações legais e contratos com fornecedores mensalmente. Para evitar que a inadimplência condominial deixe o síndico sem recursos para despesas importantes, é necessário um planejamento. Isto deve ser feito no momento da previsão orçamentária a ser discutida na AGO (Assembleia Geral Ordinária). Se o histórico de não-pagamentos for de 10% por exemplo, coloque isso no orçamento.
Lembre-se: não cobrar significa falta de dinheiro e necessidade de cotas extra para cobrir o déficit. A consequência disso é um aumento da inadimplência condominial.
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