Condomínio alto? Aluguel em risco!

13 de junho de 2019
Foto de prédios altos na Barra da Tijuca para a pauta "Condomínio alto? Aluguel em risco!" para o Blog da Estasa.

Taxa elevada faz com que surjam até locações a custo zero. Pesquisa mostra os comparativos de 2012 e 2019.

“O problema não é o aluguel, mas o condomínio aqui no Flamengo. Está muito alto. Quando junta tudo, fica muito caro”, disse uma senhora na praia, sem saber que estava sendo ouvida. O que ela disse não é nenhum segredo. Quase todo novo inquilino que pretende se instalar ou mudar no Rio faz automaticamente as mesmas contas ao ver um imóvel: aluguel, condomínio e IPTU.

Além do imposto, que sofreu reajustes nos últimos dois anos (e que, em alguns casos, subiu mais de 300%), a taxa condominial tem sido um calo no sapato de quem vende ou aluga. Dados do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) mostram que a proporção entre os valores do condomínio e do aluguel cresceu em 10 bairros na comparação entre os anos de 2012 e 2019. O maior aumento foi registrado em Jacarepaguá, onde passou de 25,3% para 43,6% – uma diferença de 18,3%.

Outros dois bairros que apresentaram aumento significativo são Tijuca e Barra, cujas proporções passaram de 20,6% para 38,7%, e de 24,1% para 39,9%, respectivamente. Na Zona Sul, a maior diferença registrada é na Lagoa. Em 2012, enquanto o preço médio do metro quadrado para aluguel era de R$ 54,50, o do condomínio estava em R$ 8,08. Em 2019, esses valores passaram para R$ 41,35 e R$ 12,49, respectivamente. Isso significa um aumento de 15,4% nesse período.

Também na Zona Sul, a proporção do peso da taxa de condomínio no aluguel subiu 14,9% em Copacabana, 12,6% no Leblon e 11% em Ipanema. Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o peso da taxa de condomínio é mais evidente em bairros que tiveram muita oferta para locação.

Consequentemente, com a grande procura, os preços do aluguel foram negociados para baixo, aumentando a diferença da proporção. Ao mesmo tempo em que o aluguel é balizado pela lei de oferta e procura, a taxa de condomínio foi aumentando, principalmente em decorrência dos ajustes nas folhas de pagamento.

Arte mostrando a evolução da proporção do valor do condomínio em relação ao aluguel (2012 x 2019) para a pauta "Condomínio alto Aluguel em risco!" para o Blog da Estasa.
Proporção do valor do condomínio em relação ao aluguel (2012 x 2019)

Para o diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, o valor do condomínio afeta diretamente a locação – tanto negativa como positivamente – e acaba desestimulando a locação.

“Hoje, a taxa de condomínio passou a pesar muito e há vezes em que é tão alta que o dono é obrigado a baixar o aluguel” – diz ele, que completa – “Há imóveis comerciais no Centro em que os proprietários até alugam sem condomínio só para não ter prejuízo. E há casos em que a taxa representa até 80% do valor total, inviabilizando o negócio e levando os proprietários a reduzirem o valor do aluguel.”

Segundo Luiz Barreto, presidente da administradora Estasa, os casos mais extremos, onde o condomínio chega a ser mais alto que o aluguel, acontecem principalmente em grandes condomínios da Barra ou no Recreio. A consequência disso é que os proprietários ficaram ainda mais pressionados para reduzir os preços dos aluguéis. Em alguns casos, o proprietário acaba até abrindo mão do aluguel, apenas para não ter prejuízo com a taxa.

Foi o caso do administrador Samuel Goldenstein que, depois de locar um apartamento na Barra por mais de 20 anos, ficou um ano sem conseguir um novo inquilino. O motivo? Uma taxa de condomínio de R$ 2,700. “A partir de 2016 tive dificuldades para alugar e não recebi nenhuma proposta viável” – conta ele, que acabou alugando o imóvel para um amigo em troca apenas do pagamento da taxa, para não ficar no prejuízo.

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70% de custo com pessoal

É quase unânime que esse expressivo aumento no valor dos condomínios pode ser explicado principalmente por dois fatores: custo da mão de obra e inadimplência. “As principais despesas podem ser dividas em mão de obra, própria ou terceirizada, que corresponde a uns 70%, e cerca de 10% no consumo de água. Os dissídios da categoria impactam diretamente no valor dos condomínios” – avalia Barreto. Desta forma, diz, valem as iniciativas para economizar água, luz ou negociar com os fornecedores.

O grande ganho vem da redução na folha de funcionários ou terceirizados, diminuindo o horário de funcionamento de piscinas e academias, acabando com o porteiro noturno e manobristas ou reduzindo serviços como jardinagem e limpeza. Já os locadores, segundo ele, não podem fazer nada, salvo reduzir o preço para alugar ou atuar junto aos síndicos de forma a reduzir as despesas do condomínio.

Borges acrescenta que os condomínios podem recorrer ainda a sistemas de consumo inteligente de água, como medidores individuais e águas de reuso, e investir em uma boa manutenção.

A culpa também é do vizinho que não paga.

Além dos custos altos com pessoal, a inadimplência também é apontada como um dos principais fatores que elevam o valor da taxa de condomínio. Cenário de crise e desemprego completam o quadro desfavorável. O custo da folha de pessoal é o que mais pesa na composição da taxa de condomínio. Entretanto, com cada vez mais moradores em uma difícil situação financeira, a inadimplência tem aumentado. E como todo condomínio tem custos, alguns acabam pagando pelos outros.

“Os valores não arrecadados são coletados dos demais moradores através do aumento da cota condominial” – explica Luiz Barreto, presidente da Estasa.

Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Administradora, também acredita que a inadimplência de alguns moradores pesa consideravelmente na conta final. “Em função do atual cenário que o país está atravessando estão ocorrendo muitos casos de inadimplência. Esse fator afeta a saúde financeira do condomínio. A consequência dessa situação tem levado a maioria dos condomínios, forçosamente, a aumentar a cota condominial” – diz ele.

A orientação de Chalfin é negociar. Especialmente com os locadores que têm um inquilino bom pagador, para que evitem deixar o imóvel vazio e com despesas de condomínio e outras taxas que onerem o custo mensal total.

“Orientamos os proprietários a sempre cumprir as suas obrigações condominiais para que a vida do prédio não seja afetada. A instabilidade do setor imobiliário tem garantido muitas ofertas. Portanto, é um momento muito favorável para quem deseja alugar, apresentando uma farta quantidade de imóveis para locação” – acrescenta Chalfin.

Donos X Moradores

Outra situação que pode gerar conflito é que, muitas vezes, o proprietário que também é morador age de forma diferente daquele que apenas aluga o imóvel. Segundo Borges, o morador prefere investir em melhorias para o bem estar no dia a dia, como ter um porteiro e infraestrutura. Já o dono que loca seu imóvel está mais preocupado com a redução dos custos.

– O mais importante é que tanto o condômino residente quanto o investidor tenham em mente que é um patrimônio comum e que pertence à ambos. É preciso achar soluções que atendam aos dois lados.

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Fonte: O Globo: Para compensar condomínio alto, donos de imóveis oferecem aluguéis mais baratos e até de graça