PARECER JURÍDICO SOBRE RESTRIÇÕES EM CONDOMÍNIOS DURANTE A PANDEMIA DE CORONAVÍRUS (COVID-19)

ESCOPO: Trata-se de um parecer jurídico sobre as medidas que poderão ser adotadas pelos condomínios, através dos síndicos, visando o combate à disseminação/proliferação do COVID-19 / CORONA VÍRUS, considerando a pandemia mundial, como já é de conhecimento público amplamente divulgado pela mídia. 

 

CONSIDERANDO: 

 

– O Decreto nº 7.616, de 17 de novembro de 2011, que dispõe sobre a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional – ESPIN e a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Internacional OMS – Organização Mundial da Saúde, ocorrida em 30 de janeiro de 2020; 

 

– As medidas de emergência em saúde pública de importância nacional e internacional, ou seja, as situações dispostas no Regulamento Sanitário Internacional, promulgado pelo Decreto Federal nº 10.212, de 30 de janeiro de 2020; 

 

– A Portaria nº 188, de 03 de fevereiro de 2020, do Ministério da Saúde, que dispõe sobre a Declaração de Emergência em Saúde pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da Infecção Humana pelo novo coronavírus (2019-nCoV);

 

– O estado de exceção em virtude da emergência de saúde pública decorrente do “coronavírus” (2019-nCoV);

 

– O Decreto 46.973 publicado em 17/03/2020 pelo governo do Estado do Rio de Janeiro;

 

1 – DOS DEVERES DO SÍNDICO

 

O Código Civil de 2002, a Lei geral de condomínios 4591/1964, bem como as convenções de cada condomínio estabelecem de forma taxativa os deveres e responsabilidades dos síndicos. Em especial, cabe destacar o artigo 1.348, incisos II e V que dispõem sobre a obrigatoriedade dos síndicos praticarem atos e adotarem medidas que visam à defesa dos interesses da coletividade e relacionadas à conservação e guarda de todas as partes comuns do condomínio. 

 

Assim, partindo dessa premissa legal, recomendamos aos síndicos que adotem medidas preventivas internas em consonância às recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS), Ministério da Saúde e decisões governamentais nas esferas federal, estadual e municipal. Estas recomendações e decisões tem por objetivo evitar a aceleração da proliferação do vírus. Assim, o isolamento individual, a redução drástica da circulação e evitar aglomerações são extremamente necessários neste momento. 

 

2 – DAS ASSEMBLEIAS 

 

As assembleias são atos jurídicos fundamentais e obrigatórios. Contudo, neste momento, recomendamos seu adiamento ou remarcação por motivo de força maior em virtude da situação de emergência. A pandemia mundial enfrentada, bem como as inúmeras medidas protetivas adotadas, em especial pelo governo do Rio de Janeiro (Decreto 46.973 / 2020), justificam e respaldam juridicamente o cancelamento ou remarcação das assembleias em prol do bem comum e segurança da coletividade, visto que é inerente às assembleias condominiais a aglomeração de pessoas. 

 

Cabe destacar que permanecerão com validade os mandatos dos síndicos em exercício até a mudança deste cenário, que possibilitará a realização da assembleia de forma segura.

 

3 – DA SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DA UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS

 

Como premissa fundamental e constitucional, a utilização das áreas comuns é um direito individual de propriedade do condômino conforme sua condição de coproprietário. Todavia, o interesse coletivo deve se sobrepor ao individual em casos extremos, como a pandemia atual. 

 

Dessa forma, em consonância com as determinações do decreto do governo do Rio de Janeiro, Nº 46.973 de 16 de março de 2020, que adota diversas medidas para o enfrentamento visando o enfraquecimento da propagação decorrente do novo Coronavírus (covid-19), destacamos a determinação contida no o artigo 4º, item I, para suspensão de diversas atividades por 15 dias, podendo ser prorrogada.  Restringindo ao máximo a aglomeração de pessoas no salão de festas dentre outros locais, senão vejamos: 

 

Art. 4º – De forma excepcional, com o único objetivo de resguardar o interesse da coletividade na prevenção do contágio e no combate da propagação do coronavírus, (COVID-19), determino a suspensão, pelo prazo de 15 (quinze) dias, das seguintes atividades:

 

I – realização de eventos e atividades com a presença de público, ainda que previamente autorizadas, que envolvem aglomeração de pessoas, tais como: evento desportivo, show, salão de festas, casa de festa, feira, evento científico, comício, passeata e afins;

 

Com relação à possibilidade de suspensão temporária da utilização da academia pelos condôminos, dentre outras áreas comuns do condomínio, os síndicos também poderão respaldar a sua decisão, no mesmo decreto estadual, precisamente no Artigo 5º, inciso I, onde fica recomendado a suspensão de uso por 15 dias, podendo ser prorrogada,  dos seguintes locais:  

 

Art. 5º – De forma excepcional, com o único objetivo de resguardar o interesse da coletividade na prevenção do contágio e no combate da propagação do coronavírus, (COVID-19), recomendo, pelo prazo de 15 (quinze) dias, as seguintes restrições: I – funcionamento de bares, restaurantes, lanchonetes e estabelecimentos congêneres com capacidade de lotação restringida a 30% (trinta por cento) da sua lotação, com normalidade de entrega e retirada de alimentos no próprio estabelecimento; II – funcionamento de bares, restaurantes, lanchonetes e estabelecimentos congêneres no interior de hotéis, pousadas e similares, apenas aos hóspedes; III – fechamento de academia, centro de ginástica e estabelecimentos similares;

 

Portanto, conforme exposto acima e considerando as recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS), bem como as determinações do governo do Rio de Janeiro, através do decreto 46.973 publicado em 17/03/2020, é recomendável aos síndicos, por no mínimo 15 dias, suspenderem a utilização de qualquer espaço comum.

 

4 – CIRCULAÇÃO INTERNA 

 

Considerando que, neste momento, o objetivo principal conforme as recomendações de saúde são de se evitar o contato entre os indivíduos para combater proliferação do vírus, que caso não ocorra possibilitará a aceleração do alastramento das formas de contaminação, fica recomendado a intensificação da limpeza das áreas de acesso, elevadores e demais locais de grande circulação interna, inclusive disponibilizando álcool em gel nestes locais para utilização dos moradores e colaboradores, quando for possível.

 

Outra medida seria, impedir temporariamente, o acesso do prestador de serviços para entrega de produtos até a unidade, tais como entregadores de farmácia, restaurantes, pizzarias, dentre outras. Nessas situações, o morador deverá deslocar-se até a portaria, ao encontro do entregador, e realizar a retirada da mercadoria/produto. Tal medida implicará na diminuição da circulação de não moradores nas áreas internas dos condomínios. 

 

Cabe ressaltar que esta medida em condições de normalidade prescinde de deliberação e aprovação em assembleia, porém por motivos óbvios e já expostos acima o síndico poderá aplicá-la se achar conveniente e comunicá-la aos moradores. 

 

Ainda neste sentido, também recomendamos ao síndico para que identifiquem e comuniquem-se com os proprietários das unidades que realizam de forma recorrente a locação de suas unidades por temporada, a fim de suspender temporariamente tal prática, pelo menos enquanto a situação de emergência de saúde perdurar. Evitando assim, aumento do fluxo de circulação de moradores dentro do condomínio, o que aumentaria os riscos de contaminação.

 

CONCLUSÃO

 

Diante de todo exposto, neste momento em que a população global enfrenta grave pandemia, os síndicos precisam estar atentos às medidas restritivas recomendadas e aplicá-las de imediato, com objetivo de enfraquecer a propagação e proliferação do Corona vírus (Covid-19) no âmbito condominial. 

 

Rio de Janeiro. 18/03/2020

 

RAPHAEL GAMA DA LUZ – OAB 182109

 

Advogado sênior da administradora de condomínios ESTASA, sócio titular do escritório RGLUZ advogados. Pós-graduado em direito imobiliário pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Pós-graduado em direito do consumidor e responsabilidade civil pela Escola de Magistratura Do Estado Do Rio De Janeiro (EMERJ).