Problemas agravam brigas de vaga de garagem

27 de agosto de 2018
Foto de uma vaga de garagem para a pauta do Blog Estasa Problemas agravam brigas de vaga de garagem.jpg

Moradores devem verificar os documentos e as regras do condomínio

Brigas por causa das garagens nos condomínios são uma das principais causas de atritos entre moradores. Vizinhos folgados que não respeitam as regras e estacionam onde não devem, ou muito rente a outros carros, são problemas corriqueiros, mas de tirar qualquer um do sério. Segundo especialistas, a falta de clareza ou erros na convenção e na escritura costumam apimentar a discórdia.

Em geral, são três modalidades que definem as regras para as vagas de garagem. O advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino explica que há aquela que está na escritura de compra do imóvel como fração ideal específica. Outra é quando consta a propriedade da vaga, mas esta faz parte da fração ideal do apartamento. E, por último, existe apenas o direito de estacionar na área comum.

— Na maioria dos casos, as vagas não são demarcadas. Assim, quem chega primeiro ocupa a vaga melhor. Se o número de vagas é inferior ao número de automóveis, vai prevalecer o critério que for deliberado na convenção, no regulamento interno — explica Quirino.

O presidente da gestora de condomínios Estasa, Luiz Barreto, destaca que o uso da garagem é regido pela convenção e que a assembleia só pode mudar uma regra prevista no documento se 2/3 dos proprietários aprovarem em reunião.

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— Na convenção está definido o critério de escolha da vaga, como se será fixa por unidade, sorteio ou ordem de chegada, assim como a sua utilização e as penalidades para uso indevido.

O problema é que, por mais que a convenção dê as cartas sobre uso das vagas, nem sempre a garantia é certa. Um exemplo comum, segundo Quirino, é que alguns prédios dizem, em suas convenções, ter um número de vagas de garagem maior do que realmente têm.

— Isto decorre de falha no planejamento ou não execução das obras. Aí alguém fica sem vaga, embora tenha tal direito na escritura e na convenção. Ou tem direito a duas e só encontra uma — explica o advogado.

Prédios construídos há muitas décadas, quando ainda não havia obrigatoriedade de garagem ou de número mínimo de vagas, são palco das maiores discussões. Nesses casos, pode-se dar prioridade aos moradores mais antigos, criar critérios como o sorteio anual de vagas ou, mesmo, dar prioridade a quem estacionar primeiro.

— A meu ver, o mais aconselhável nessa situação é sorteio anual — sugere Quirino.

Segundo ele, o problema ainda ocorre em prédios novos, porém com menos frequência, pois a legislação exige um número mínimo de vagas de acordo com a região e o tamanho das edificações. Em ambos os casos, ele recomenda votar um regulamento interno que discipline o melhor critério, inclusive, para as regras sobre os visitantes e parentes dos moradores.

— A solução é sempre tentar de forma amigável, mas, não se chegando a um acordo, será necessário o ingresso em juízo. Mesmo havendo boa vontade, caso não existam todas vagas previstas no projeto da construção, o assunto só poderá ser resolvido mediante uma indenização a ser paga pela construtora — afirma Quirino, que já lidou com situações assim.

Nessas brigas intermináveis, o advogado conta um caso em que o prédio tinha vagas a menos e o morador não conseguia estacionar.

— Foi determinado, em juízo, que o condomínio teria que criar um critério que contemplasse a vaga constante da escritura, já que outros, que ocupavam o espaço, não tinham tal direito nos seus títulos de aquisição.

— O direito à vaga de garagem tem que estar na escritura registrada. O tamanho do carro e a localização do mesmo também causam discussões que, muitas vezes, podem ser resolvidas em assembleia quando não estiver discriminado na convenção do condomínio — acrescenta Bianca Cukier, da Cukier Advogados Associados.

GARAGENS NÃO PODEM SER USADAS COMO DEPÓSITOS

Entre os outros problemas comuns por causa de vagas, Luiz Barreto, da Estasa, cita os moradores que ocupam mais de uma vaga sem ter direito, os que param o carro em área de desembarque ou atrapalhando acesso ao elevador, e os que estacionam em área destinada a visitantes:

— O tamanho da vaga também é um problema comum em prédios antigos da Zona Sul. Para tentar solucionar, os moradores tentam especificar “vaga grande” e “vaga pequena”, o que sempre gera conflitos. Outro problema é a falta de espaço para motos — lembra.

Sobre a diferença do valor do condomínio para os moradores, segundo Bianca Cukier e o também advogado e diretor-presidente da Irigon, Luis Guilherme Russo, não há lei específica e nem é praxe este tipo de cobrança diferente. Quirino diz que isso pode ser estabelecido pela convenção.

Uma outra discussão, que também é guiada pela convenção, é sobre a destinação da vaga. Muitos moradores acham que podem fazer o que quiserem, mas não é bem assim.

Segundo Bianca, se não houver proibição, nada impede o proprietário de utilizar a vaga para aluguel ou visitas. Vai depender da convenção

— O morador não pode fazer o que quer com a vaga de seu apartamento. A vaga é destinada apenas para um automóvel, não podendo assim virar um depósito para o morador botar o que quiser. E, mesmo que tenha espaço, o morador não pode pôr um carro e uma bicicleta, por exemplo. Existe uma Lei Federal que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não mora no condomínio —explica Russo.

Fonte: O Globo – Problemas na escritura e convenção agravam brigas de vaga de garagem

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