Como preparar a previsão orçamentária de um condomínio

23 de novembro de 2018
Foto de uma calculadora e moedas para a pauta "Como preparar a previsão orçamentária de um condomínio" para o Blog da Estasa

O Blog da Estasa explicará um assunto que gera muitas dúvidas dos nossos síndicos: como realizar uma previsão orçamentária? Na verdade, é uma tarefa simples se algumas informações já estiverem disponíveis ou tenham sido previamente levantadas. Listamos abaixo todos os ítens que o síndico precisa para montar uma previsão orçamentária adequada.

Informações prévias necessárias para montar uma previsão orçamentária:

  • Uma lista detalhada de todas despesas realizadas no ano anterior ou a última previsão orçamentária. Caso o síndico não tenha, aconselhamos que ele peça para a gestora/administradora que cuida do seu condomínio;
  • Previsão atual e para os próximos 12 meses do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) da FGV e do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) do IBGE. Cliques nos links para ter acesso às previsões realizadas por analistas do mercado financeiro;
  • Previsão de dissídio dos funcionários: este valor está relacionado com a inflação mas sua administradora pode ajudar a passar expectativa real. Isto é, se o aumento deve vir com ganho real (acima da inflação) ou não;
  • Expectativa de inadimplência: consiga junto com a administradora o valor da inadimplência em seu condomínio no último ano. Basicamente, é a diferência das cotas condominiais não pagas em R$ sobre as cotas emitidas em R$. Não sabe o que é uma cota condominial? Explicamos neste post;

Com estas informações disponíveis você já pode começar a preparar a previsão orçamentária. Vamos às principais contas:

Principais itens para se montar uma previsão orçamentária

  • Folha de empregados mensal (própria ou terceirizado): Não é muito comum em condomínios a mudança do número de funcionários, então esta previsão deve ser feita acrescentando o valor do dissídio à despesa do ano anterior. Este dissídio começa a ser devido a partir de Abril, então o aumento deve ser apenas deste mês em diante. Ainda que o aumento demore a sair, o dissídio deverá ser pago retroativo a Abril logo após a sua divulgação;
  • Folha de empregados (13o salário): este valor é pago no final do ano e deve ser calculado acrescentado o dissídio ao valor pago no ano anterior. Uma questão importante é como repassar este 13o nas cotas, existem duas opções: (1) calcular o valor, dividir por 12 e repassar este valor para a cota todos os meses, ou (2) calcular o valor e cobrar através de – cota extra 13o salário – nos meses anteriores ao pagamento. Normalmente é feito em duas ou três cotas;
  • Folha de pagamento (férias): quanto o funcionário sai de férias existe o pagamento adicional de ⅓ do salário ao funcionário. Além disso, na maior parte dos condomínios esta função precisa ser reposta, seja das horas extras da equipe atual ou pela contratação de um substituto de férias. Recomendamos que a sua administradora informe uma estimativa destes custos e coloque na previsão orçamentária. Novamente, esta arrecadação pode ser feita em 12 parcelas ou no mês anterior as férias, para isto é importante ter e cumprir o calendário de férias da equipe;
  • Eventos de redução ou troca na equipe: em caso de demissão existe um custo, normalmente elevado, para este processo. Solicite à sua administradora uma previsão de demissão para o funcionário que pretenda trocar e insira este custo no orçamento;

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  • Concessionárias (água, luz e gás): estes reajustes são regulados pelo governo. Recomendamos aplicar o  IGPM ao gastos no ano anterior, mas surpresas podem acontecer em função de bandeiras tarifárias, novos tributos, etc;
  • Contratos: todos os contratos possuem uma cláusula onde existe o mês de reajuste e o indicador utilizado. Se pretende manter este serviço,  aplique o indicador no mês definido e devem ser incluídas as despesas administrativas e bancárias;
  • Seguros: estes valores são reajustados através das planilhas atuariais das seguradoras. Na maior parte dos seguros condominiais, este aumento acompanha a inflação. Nos últimos anos, os seguros de saúde foram elevados em mais de 15% ao ano, então esteja atento se o seu condomínio oferece este benefício aos seus colaboradores;
  • Material de consumo (limpeza e manutenção): a previsão destes itens deve seguir o realizado no ano anterior acrescido da inflação (IPCA);
  • Inadimplência: temos aqui um item controverso pois muitos condomínios nunca realizaram uma previsão para este item porque ele era pequeno. No entanto, a crise econômica que afeta o nosso país desde 2014/2015 fez com que esse valor ficasse cada vez mais relevante, incluindo atingindo 30-40% em alguns casos. A sugestão da Estasa é que o síndico pegue a inadimplência real dos últimos 12 meses e aplique para os meses seguintes, cujo cálculo é feito da seguinte maneira:

    Total das cotas mensais = R$ 100.000 e a i
    nadimplência nos últimos 12 meses dentro do seu condomínio foi de 12%. Logo, 100.000 x 12% = R$ 12.000. Este valor deve ser lançado como uma despesa todos os meses. Em casos especiais, nós podemos lhe ajudar! Clique aqui para entender melhor.
  • Obras: este item deve ser pensado à parte. Se o condomínio planeja fazer uma obra, recomendamos que realize um orçamento (ainda que preliminar) com algumas empresas e planeje a arrecadação. O ideal é realizar cotas extras com a rubrica “obras” (ou mesmo com o nome específico – “reforma da fachada”) e já tenha o valor orçado pronto. Com o dinheiro na mão, é bem mais fácil de conseguir um desconto maior na negociação.

Esse texto faz parte de uma série nova chamada “Vida em Condomínio” onde nós explicaremos temas básicas de administração condominial para síndicos iniciantes e moradores que queiram entender um pouco mais sobre o lugar onde eles vivem. Veja aqui os outros textos da série. 

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