IPTU veio muito alto? Entenda o que fazer

04 de fevereiro de 2019
Vista aérea da praia da Urca com vários prédios e o IED para a pauta "IPTU veio muito alto? Entenda o que fazer" para o Blog da Estasa

Na próxima quinta-feira, dia 7, vence a primeira parcela do IPTU – ou a cota única, com 7% de desconto. A despesa já é esperada no início do ano, mas neste está sendo mais pesada e polêmica. Isso porque a prefeitura atualizou a Planta Genérica de Valores através de uma lei de 2017, e com isso, o valor chega a subir até 100% em alguns imóveis.

É o caso do aposentado Glaycon Augusto de Paiva, que recebeu uma conta de R$ 11.610 de IPTU neste ano – 38% a mais do que em 2018 e mais que o dobro do que costumava pagar por seu imóvel em Ipanema antes dos reajustes da prefeitura. Segundo ele, a justificativa alegada de que houve melhorias na região e valorização nos imóveis não condizem com a alta cobrada.

A prefeitura diz que houve uma atualização da planta de valores sem que tenha havido uma contrapartida de melhoria. Muito pelo contrário. O logradouro é de intenso e barulhento tráfego, e os espaços entre os respiradouros da estação Jardim de Alah virou latrina pública e aguarda há anos o término da urbanização prometida. E junto ao canal há um lixão junto e a entrada para uma comunidade, que também desvalorizam o imóvel. A região já foi mais valorizada, mas hoje vale menos – reclama.

Assim como o morador de Ipanema, por toda a cidade outros contribuintes questionam o cálculo da prefeitura, especialmente em dois pontos: porque considerou a área do vizinho na nova divisão ou contabilizou mais andares do que a casa realmente tem, por exemplo.

A outra indagação é sobre o valor venal do metro quadrado, que é baseado no que é anunciado para venda no mercado – ou seja, nem sempre o valor real, visto que há negociações até o preço final, que varia.

A Secretaria Municipal da Fazenda, por sua vez, explica que o cálculo do IPTU considera a área edificada, a tipologia, a idade, a posição e o valor unitário padrão, que é o valor do metro quadrado no imóvel descrito na Planta Genérica de Valores. “O valor total de IPTU 2019 foi atualizado pelo IPCA-e, índice que corrige o imposto pela inflação, cujo percentual acumulado do ano foi de 3,86%”, disse a Secretaria através da assessoria de imprensa.

Como contestar o IPTU

Caso o morador queira contestar o valor do IPTU, há basicamente dois caminhos: pedir a revisão cadastral ou a impugnação. Segundo a arquiteta Ane Calixto, sócia fundadora da Arquitetura Resolve, empresa especializada em licença de obras, legalização de imóveis e redução de IPTU, na revisão cadastral, o morador deve ajustar as informações sobre as características do imóvel, como metragem ou tipologia errada.

– Na revisão, o morador vai mostrar que o seu imóvel tem características que podem reduzir a cobrança, como um terreno muito íngreme ou um rio passando. São limitações que impedem que se construa algo ali.

Neste caso, diz, o morador pode verificar a documentação que precisa no site da Secretaria de Fazenda e fazer o pedido. Não há data limite para pedir esta revisão e, em alguns casos, é necessário um laudo feito por arquiteto ou engenheiro.

Se o morador achar que o valor venal (que a prefeitura atribuiu ao imóvel) está acima do real, pode pedir impugnação do valor, apresentando um laudo de avaliação. Nesta situação, o cidadão tem até o dia 8 de março para apresentar o pedido em qualquer Posto de Atendimento do IPTU.

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– Temos visto muito casos de moradores indignados com o aumento e impugnando os valores. Na maioria das vezes, o aumento do valor do IPTU decorre da mudança de critérios de cálculo de valor venal. Para fazer o pedido de impugnação, o contribuinte deverá contratar um engenheiro ou um arquiteto para elaborar um laudo de avaliação mostrando que o valor venal apresentado pela prefeitura está errado – explica o advogado Leandro Sender.

Ao todo, 240 processos administrativos de revisão de elementos cadastrais e de impugnação de valor venal foram recebidos no posto do IPTU. A prefeitura diz que, “por terem sido constituídos recentemente, encontram-se em análise ou aguardando a apresentação de documentação pelos contribuintes”.

Demora pra resolver

O problema é que os processos têm demorado. Segundo Ane Calixto, até 2017, a média para resolver uma questão de revisar cadastral era de três meses.

– A expectativa é que os primeiros casos referentes ao aumento do ano passado só sejam resolvidos na metade deste ano ou depois – alerta ela.

A arquiteta diz que, em geral, é melhor pagar o imposto, salvo em casos onde há uma grande possibilidade de redução (por exemplo, um terreno com rio ou em área íngreme, que impossibilitem a construção.

– Quando avalio que realmente haverá redução, aconselho a não pagar, porque ficará mais fácil abater o desconto depois do que ter o valor restituído – pondera.

Outras informações sobre mudanças no IPTU e emissão da 2. via do carnê podem ser conferidas no site: wpro.rio.rj.gov.br/ipturio, os moradores também podem ligar para a Central de Atendimento (1746) ou procurar um dos postos de atendimento do imposto.

O dono é quem responde por inadimplência

Inquilino pode pedir procuração para solicitar impugnação do valor do IPTU caso queira contestar o aumento. No entanto, orientação é que o proprietário mantenha consigo o carnê de IPTU e controle os pagamentos.

O IPTU é responsabilidade do proprietário. Contudo, é de praxe que os contratos de locação transfiram o pagamento para o inquilino. Logo, o aumento deste ano pode causar problemas entre ambos.

– No contrato de locação está escrito que o IPTU é por conta do inquilino. Então é uma obrigação pagar. Quem aumentou o valor foi a prefeitura, portanto fica difícil acusar o proprietário. De qualquer forma, o que acontece nos dias de hoje é uma renegociação do valor do aluguel para que o inquilino permaneça no imóvel. Mas, depende da boa vontade entre as partes, porque legalmente o contrato deve ser cumprido – pondera o presidente da imobiliária Estasa, Luiz Barreto.

Em um cenário com altas consideráveis, ele esclarece que, em caso de inadimplência, quem responde pela dívida é o dono. E o não pagamento pode levar à penhora do imóvel.

– Após um mês de atraso já é possível acionar judicialmente a cobrança do valor. A prefeitura normalmente entra na justiça após um ano. O devedor é notificado da dívida e é marcada uma audiência para o caso. Se depois disso, o pagamento não for feito, o imóvel vai a leilão para quitar a dívida. O prazo até o leilão é estimado em três a cinco anos.

Inquilino pode contestar

Antonio Augusto Gonçalves, gerente jurídico da Sawala Imobiliária, acrescenta que, caso o inquilino queira contestar o valor, deve solicitar ao proprietário que lhe outorgue uma procuração com poderes específicos para isso.

– O débito de IPTU é inscrito na dívida ativa. Nos três primeiros anos de inadimplência, a cobrança é feita de maneira amigável. A partir do quarto ano, a prefeitura ingressa com cobrança judicial. Desse ponto em diante, e a critério do Judiciário, poderá haver penhora sobre o imóvel, e consequentemente, o leilão da unidade.

O advogado Leandro diz que, mesmo se houver contestação, o pagamento deve ser feito integralmente pelo dono. Posteriormente, ele deve cobrá-lo do inquilino juntamente com o aluguel e acompanhar rigorosamente se a quitação foi feita.

– Sendo exitosa a impugnação apresentada, o saldo remanescente será restituído. No entanto, é importante que o proprietário mantenha o carnê de IPTU e controle os pagamentos, uma vez que eventual inadimplência do inquilino poderá acarretar no ajuizamento de uma execução fiscal contra o proprietário.

Na planta

Diretora da Precisão Administradora, Sonia Chalfin lembra, ainda, que para implementar o condomínio depois que a construtora entrega o edifício, é realizado o desmembramento do IPTU por unidade, variando de acordo com a fração ideal.

– Durante a construção o pagamento dessa despesa fica a cargo do responsável pelo terreno – afirma.

Ela reforça que para o contribuinte que não pagar o imposto devido tem o débito inscrito na dívida ativa do município e, se ainda assim não quitar esse débito, a dívida poderá acarretar o confisco dos bens do proprietário.

– O IPTU é uma dívida sobre a propriedade do imóvel – explica ela.

Fonte: O Globo

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